【法律問蘋果】房客提前退租 房東可沒收2個月押金?

出版時間:2019/05/22 00:00

不具名讀者問:
2年前,我在房東同意下轉租部分空間,並打契約,該合約原本今年3月底到期,但對方這幾天突告知要提前退租,依我們當初簽署的合約我可沒收2個月押金,但法令規定只能收1個月,請問應依契約還是法令?為了押金的事,對方揚言要去國稅局告發我們?請問我們會被開罰嗎?是否會影響到房東?

 
律師王永春答:
《民法》第450條規定,租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。故定期租賃契約,原則上承租人不得提前終止租約,否則即違反契約義務,應賠償出租人之損害。
 
但租賃存續期間,若有《民法》第424條危害安全健康、第430條經定期催告修繕仍不為修繕、第435條房屋一部滅失而存餘部分不能達租質目的、第436條第三人就房屋主張權利致不能為約定之使用收益等情形,承租人自得依各該民法規定提前終止租約;或如契約約定,當事人之一方於期限屆滿前得終止契約者,承租人亦得據以於一定期間前通知而提前終止租約,如此,均無違約而應賠償出租人損害情形。
 
至於承租人違約時的賠償責任,原則上屬於契約自由原則範疇,可由當事人自行約定。但當事人約定違約金過高者,法院得依《民法》第252條規定減至相當的數額,但金額是否相當,仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形來酌定,《民法》第251條更規定,債務已為一部履行者,亦得比照債權人所受利益減少違約金數額。
 
另外,房東若是以出租為業者,會被認定為《消費者保護法》的企業經營者,所簽訂的定型化租賃契約,須受消費者保護法規範,依內政部於2016年6月23日公布「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,對於承租人未先期通知即逕行終止租約時,明訂應賠償他方損害,最高不得超過1個月租金額。
 
讀者詢問房客提前終止約,可否沒收2個月押租金這部分,這要看房客提前終止租約是否構成違約?如果構成違約,則再檢視約定違約金為2個月押租金是否過高、有無違反《消費者保護法》相關定等事項而定。

至於房東收取的租金,應屬於《所得稅法》所規定的租賃所得,若未依法申報,確有可能遭檢舉而受罰,建議因應之道,仍在誠實報稅。(鄧玉瑩/採訪整理)

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