【法律問蘋果】賣屋時已知漏水 成交後買方才要求修繕合理嗎?

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出版時間:2018/12/07 00:00
漏水問題是房屋買賣常見的糾紛。示意圖
漏水問題是房屋買賣常見的糾紛。示意圖

不具名讀者問:
我在3個月前賣出一間透天屋,因下一間要住的房子還沒裝修好,所以跟買方回租2個月,大約上月底搬走時請買方來點交。上月底時,買方要我們處理4樓疑似漏水問題。但在買賣期間及點交時有口頭告知2樓滲水問題已修復,4樓部分可能漏水但還沒漏,所以我們不處理,現在買方要我們處理,該怎麼辦?另外買方說點交後發現外牆有裂,也要我們處理,該怎麼辦?

 
律師江政峰答:
依照《民法》買賣章節關於瑕疵擔保的規定,出賣人須擔保物品交付於買受人時,沒有價值、效用減損或滅失的瑕疵。以讀者的狀況來說,出賣透天屋的賣方,依法應負有擔保該透天屋在交付時無瑕疵的義務,如果該瑕疵是在交付給買方後才產生的問題,則不在擔保範圍。
 
特別注意的是,依《民法》第355條規定,若買受人在契約成立時,已知其物有第354條第1項所稱之瑕疵者;或買受人因重大過失,而不知有第354條第1項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,則出賣人在前述兩種情形下,即不必負擔瑕疵擔保責任。
 
以本案來看,假設買方訂立買賣契約時,已明確知悉該4樓部分有疑似漏水的問題,卻仍願意承擔該瑕疵風險,依契約自由的精神,似應認為買方已不得再向賣方主張瑕疵擔保權利。
 
另外,外牆的裂痕在點交過程中應是可輕易發見的問題,如果買方因自己的重大過失而疏未發現外牆裂痕,且賣方也未曾保證無此瑕疵,在這種情況下賣方亦毋需負擔瑕疵擔保責任。
 
不過還是要特別提醒,類似的買賣糾紛情節不一,建議還是要視雙方簽訂的契約內容、瑕疵重大明顯與否、涉及金額多寡等條件來決定如何處理,以免耗費過多的時間及金錢成本。(游仁汶/採訪整理)

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