【法律問蘋果】繼承土地想重訂租約 要這樣做

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出版時間:2018/05/17 00:00
繼承土地要重訂租約,要看清原本的租賃契約。資料照片

不具名讀者問:
有筆土地所有權原本在我父親身上,過去土地是租給別人使用,承租者自己花錢蓋鐵皮屋。現在我繼承我父親的土地所有權,我有辦法跟租土地的人打租賃合約嗎?假如他不願意,我該走什麼法律途徑?

 
律師李善植答:
依照《民法》第1148條第1項前段規定「繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務」。該筆土地是讀者父親與承租人簽訂租賃契約,讀者父親過世後,該原租賃契約所約定的出租人權利義務,應是由全體繼承人(含讀者)共同繼承,不會因為原出租人死亡而終止。
 
所以,讀者如果想要變更原租賃契約的內容,甚至終止租約,均應由全體繼承人共同為之,如欲採取訴訟途徑解決,也需要全體繼承人共同起訴為原告,方屬合法。此外,租約的租期即將屆至時,如不欲續約,也應依租約的約定,提前通知承租人,否則會被視為以不定期限繼續契約。
 
但如果讀者是父親的唯一繼承人,或繼承人間已簽訂遺產分割契約,將該筆土地及其租約權利,均劃歸由讀者單獨繼承時,讀者即不受上述全體繼承人須共同行使權利的限制,可單獨以自己名義處理。
 
至於訂定新租約,本屬於土地所有權人的權利,如舊租約已到期或已合法終止租約,承租人拒絕與讀者簽訂新租約時,即屬無權占有他人土地,讀者可依《民法》第455條或767條,訴請承租人回復原狀返還土地,並請求無權占有土地所獲得相當於租金之不當得利。(鄧玉瑩/採訪整理)

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