蘋論:密切注意房價蠢動的危機

出版時間:2019/09/19

根據內政部最新發布的今年第一季住宅價格指數,全國住宅指數為101.09,較上季上漲約0.29%,已連續三季上漲,累積漲幅逾1%。更重要的是,這一指數已經再次突破2015年第一季的原歷史高點。這顯示了儘管房屋供給持續增加,整體房價仍維持高檔且還持續上漲。應注意的是,這還是第一季的數字,隨著資金與海外就業人口急速回流帶來的房地產需求,可預見房價還會是易漲難跌的狀況。
較之香港全球第一的房價,台灣房價看似還好,但也別忘了香港的房價已導致年輕人絕望,成為激烈的反抗運動重要原因。台灣的房價所得比一直居高不下,全國平均為8.66倍,也就是不吃不喝也得近9年才買得起房,這一比例在台北市更達到14.15,比起東京的5倍或新加坡的4.5倍都要高許多。高昂房價向來是年輕人最主要的痛苦來源,儘管這兩年來薪資有些微提升,面對持續上漲的房價,這一痛苦顯然並沒有被正視與解決。
也因此,積極經營年輕選民的時代力量已預告將在立法院本會期推動「囤房稅」的修法。囤房稅是否真能達到抑制房價的目標仍有爭議,但顯然房價問題在大選逼近之際,勢將成為對蔡政府執政的質疑課題。一再宣示將照顧青年的蔡政府,實必須提出有感的具體對策,而這有賴於對問題有明確的理解。

排擠家庭文教支出

眾所周知,房地產價格很難用市場的供需來分析,否則房價不會居高不下。房地產與一般商品不同,是難以用貿易來調節的非貿易財,一旦市場資金過多,漲價的通常不是可以進口的一般商品,資金必會湧入房地產市場。因此房地產價格與市場資金量具有明顯正向關係,1980年代的台灣及2010年之後的中國都是最明顯的例子。
根據這個原理,只要資金取得成本低、市場資金多,即使是提高囤房稅,恐怕也難有效抑制房價的上漲。台灣的利率長期處於低水位,絕對是房價怪獸難以馴服的主要原因。央行維持多時的低利率政策事實上已證明無助於促進投資的提升,想要投資增加,還不如美中貿易戰來得有效。反之,低利率不但扭曲了資金運用的最適配置,也惡化了所得分配,對整體經濟影響很大,不能總是以維持總體經濟景氣的理由來思考。
有一些看法認為房地產是「龍頭產業」,可以帶動若干產業的發展、活絡經濟,然而,一些研究也明確指出高房價具有明顯的排擠消費效果,最主要排擠的是家庭文教支出。試想,高房價已造成年輕人的高負擔,若還排擠了教養下一代的支出,如何期待年輕世代敢婚敢生,如何期待少子化問題不會更惡化?
另一方面,房地產高漲更是提升了實體經濟的生產成本,對實體經濟產生巨大威脅。且不論高漲的房租可能影響商圈商家的經營,台商回流時面對一漲不復返的房價地價,往往只能喟嘆。
壓低房價在台灣一直是投鼠忌器的難題,主要在於自有房屋率高,一旦房價下跌,將使房屋擁有者的資產受損,因此歷任政府總是帶有敷衍性地漠視此議題。

賣舊買新也不容易

然而,對擁房自住者而言,已有資產的價格並不是最重要的,賣舊買新的「重置成本」才是關鍵,不斷上漲的房價使得賣舊買新也變得不容易,降低了提升住宅品質的機會。此外,擁有房屋的上一世代面對買房困境的下一世代實也有不少同情,他們也不見得視房屋資產的價格高漲是一美事。
青年選票是大選兵家必爭之地,青年憂心的房價問題卻一直不像低薪問題獲得那麼多的關注,真正關心青年問題的政治人物實不應再迴避這個問題。

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