低單低總當道 大新竹建案搶攻竹科首購族

出版時間:2019/05/23

【特別企劃】文╱富比士地產王
大新竹地區房市10年來創造出10兆產值,不僅帶來穩定的就業機會,在人口進駐之下,進一步推升房市榮景,根據業者統計,過去10年新竹市人口增加約4萬人,竹北市則增加約5.5萬人,新竹市與竹北的房價則從每坪約12.3萬與13.8萬元,增加至每坪20.1萬元,而這些園區客除了為新竹縣市不動產撐起一片天以外,距離竹科僅20分鐘的苗北地區因低總價也成為園區客的購屋新選擇。

新竹地區為全台受薪階級所得最高之區域,但房價相對親民,因此新竹縣市房價所得比僅約7.76倍、8.37倍,遠遠低於台北市的15.01倍、新北市的12.27倍,而新竹科學園區產值居高不下,且就業人口年齡多在25~45歲,多擁有購屋剛性需求,因此有別於各大都會區房市受到政策面、經濟面波動,大新竹地區房市推案和去化速度幾乎不受外在影響。

專家指出,大新竹地區購屋族群依區域有些微不同,以新竹舊市區而言,土地資源稀少,房價上看4字頭,以在地高資產族為主力;位於竹科門戶的關埔重劃區,多數是夫妻均為工程師的家庭組合;而竹北地區則以工程師加上教職人員為主力,至於苗北地區的頭份鎮,因房價基期較低,吸引許多想以租代買的年輕首購族搶進。

新竹舊市區為市政府所在地,周邊除了城隍廟商圈、巨城購物中心為全台知名的觀光景點以外,該區域發展早,許多建物都為日據時期保留至今,也因此完整的大面積土地相當稀少,需仰賴都更開發土地,而新竹市首例都更案為金旺宏實業所推出的磐龍「壹號樓」,緊鄰市政商圈、正對護城河景觀,距離不到5分鐘路程的還有該系列的「貳號樓」,皆為均質4房產品,在建商評價、挾地段優勢下,即使開價上探6字頭,也吸引高資產族購入。

而位於竹科門戶的關埔重劃區,該區以竹科小家庭居多,由於重劃區範圍不大,區內建案商業機能差異不大,學區為科技業爸媽們挑選重點,特別在教學觀念新穎的關埔國小創校招生後,紛紛想把小孩送進該校,而成屋案豐邑「文心匯」就緊鄰關埔國小,且距離該區最重要的商業機能好市多約400公尺,該案規劃全3房39~43坪,且有空橋系統串聯好市多、迪卡儂及關埔國小,加上擁有全齡化公設,吸引不少首購族目光。

跨過頭前溪,竹北地區則為另一建商激戰熱區,主要生活圈為縣治一~三期、高鐵特區以及水瀧自辦重劃區,以國道一號劃分,以西為縣治一期,往東則會經過水瀧重劃區、縣政二~三期以及高鐵特區,挾國道及高鐵交通優勢,除了吸引科技業入住,也有雙北客南下購屋。

其中縣政三期為住宅區,街廓整齊、綠地充足,且具有近竹北市區、高鐵等優勢,其中預售案「仁發富悅」規劃24~40坪2至3房,由於基地面積近2千坪,中庭更設計600坪的音樂公園公住戶休閒運動。

和縣政三期緊鄰的水瀧自辦重劃區緊鄰台元科技園區、AI智慧園區,房價相對其他行政區平價,受到小資首購族青睞,像是預售案「興時代」廣告價588萬元起,且有低首付、低自備方案,且經由莊敬北路開車3分鐘可直達大遠百商圈,目前銷售進度已逾3成。

至於,高鐵特區為竹北價格偏高區塊,建案規劃坪數大多為3~4房,住戶多為科技業主管及高資產族,不過近期也有建商在此推出首購建案,像是預售案「仁發喜悅」位於高鐵特區內,距離高鐵新竹站、台鐵六家站僅5分鐘車程,總價在1200萬左右,卻能享有3+1房空間。

而也不少竹科新貴願意用時間換取便宜的房價、較大的空間,因此將目光轉往苗北生活圈,加上竹南科學園區近年成形,根據竹科管理局統計,至今年1月已有55家廠商進駐,就業人口達到12,000人,然而苗北地區平均房價僅約15萬上下,且區內又有5萬坪的尚順育樂中心可提供娛樂商業機能,吸引許多青年首購族。

其中位於頭份鎮民生街、光華街路口的預售案「城心」,每坪開價14~15萬元,規劃2~3房格局,總價366萬元起,總價相對於新竹縣市平價,目前已購客中,有一半來自新竹園區客,其餘2成來自新竹地區,顯示許多人願意以通勤時間換取金錢及空間。

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