張金鶚專欄:高齡化和高房價 繼承等房的困境(張金鶚)

出版時間:2019/05/16

最近新聞報導,在高齡化和高房價的雙高衝擊下,房屋的繼承移轉創27年新高,繼承移轉棟數自2001年後一路增加,去年單年超過5.6萬棟,創1991年有統計以來的新高;但贈與移轉自2016年房地合一稅上路後,維持在4.1萬到4.3萬棟,較2015年減少超過2成。
雖然這現象短期令人擔憂,年輕人面對高房價買不起房子,只能經由繼承或贈與慢慢「等房」。但長期由於少子化問題跟隨而來,加上當前有超過80%的房屋自有率,未來子女大多都可以透過繼承或贈與擁有上代父母的房子,自住需求的壓力將逐漸舒緩,長期則不必過度擔憂。

房價勢必下降調整

尤其目前房屋存量早已大於家戶存量,房屋供給超過自住需求,面對高房價及高空屋率,相信透過市場機制的健全、相關的稅制改革以及金融適度的調整,房屋的投資需求將逐漸減緩,房價勢必逐漸下降調整,高房價的現象也會逐漸改善,大家也不必過度恐慌未來房價只漲不跌。
最明顯的例子,即是臨近日本的發展經驗,過去同樣長期面對高齡化及高房價壓力下,經過近30年「土地神話」的破滅,日本人不再相信房價只漲不跌,房價已明顯逐漸長期向下修正。
面對當前的高房價與低所得,房地產繼承移轉將越來越多,成為趨勢,由於高齡化的繼承移轉持續增加,年輕人擁屋時間也將延後,而且擁有的房屋多為老舊,其居住品質也將逐漸下降,年輕人屆時勢必透過整建維修或甚至都市更新重建,才能改善居住環境。因此隨著繼承移轉的增加,未來多元居住品質改善方式的需求也將越來越重要。
雖然在相關稅制檢討下,房屋贈與較房屋繼承不划算,因此未來繼承移轉逐漸增加。但另一方面,也由於年輕人所得有限,無太多餘力奉養父母,父母又在年金改革中受到減損,高齡父母為求自保,也只能等到往生之後才將房屋以繼承方式移轉給子女。因此未來房屋的繼承移轉勢必成為主要趨勢,相關可能衍生問題與爭議,當事人必須事先規劃因應。
另一方面,在子女奉養能力有限下,「以房養老」父母自力照顧方式也將逐漸盛行,此時政府應鼓勵並提供多元方式的以房養老,以適應不同老人的需求,才能減輕政府為因應高齡化所產生老人長照問題的壓力。然而在以房養老後,接下來的房屋繼承也會增加年輕人的負擔與爭議,相關問題,政府與金融機構也必須及早因應。

資訊扭曲投機套利

前面論及房地產市場從短期失衡終將會隨著「市場機制」逐漸回到長期均衡狀態,然而這個調整過程,會因為「市場失靈」加上「政府失靈」,而使得這個調整過程的時間變得很緩慢。尤其在這調整過程中,將會產生資訊扭曲,形成嚴重的投機套利行為,進而造成貧富差距擴大等市場不效率且不公平現象。換言之,如果這個調整過程的時間拉得很長,將會令人擔憂!
根本因應之道,惟有透過政府積極發揮功能,透過健全房市,並配合稅制與金融改革,建立制度,全力減緩房屋投資需求,保障自住需求,如此房市的正常合理才能實現。

政治大學地政系特聘教授

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