移轉量回到前波高點 專家:房市真落底了!

出版時間:2019/05/16

【特別企劃】文╱富比士地產王
根據最新出爐的國地產房地產指數與買賣移轉棟數統計,延續首季「價漲量穩」走勢,6都4月買賣移轉棟數再創下近5年新高,且出現年增28%的高成長,交易量能已恢復到前波房市高點,專家表示,目前不僅是自住需求在撐場,台商回流置產也明顯增加,今年只要交易量能夠持續增加,房市就是真落底了!

房地產業者指出,4月6都移轉棟數逼近2萬棟,直接反映出農曆年後的房市交易有多熱,而從6都普遍呈現月增與年增的回溫表現也可發現,今年以來的買氣復甦是全面性的,近來市場上也出正醞釀一股台商置產,以及市區公寓、店面置產潮,預計上半年都將能籠罩在房市回春的暖意之下。

從年度表現來看,近兩年全台買賣移轉棟數也是逐年攀升,雖然市場人士對此有不同解讀,一部分人認為,近兩年成交量增加主要來自價格走跌,房市仍處於空頭階段,但更多跡象卻顯示,部分區域房價已隨著交易量增加而上漲,房市已離谷底愈來愈遠,且從實際的統計調查來看,也確是如此。

房屋比價平台屋比房屋網近期就做了一項調查統計,結果發現,2018年交易量前三大的18個熱銷行政區中,竟然有11個地區房價上漲,佔比高達61%,但因多數行政區房價仍與歷史高點有5%以上的差距,顯示房市買氣主要來自於價格修正後的「搶反彈」行情。

屋比房屋比價創辦人葉國華分析,受惠於銀行低利率搶食房貸大餅,近兩年全台房市自住買盤持續回歸,是撐起這波房市復甦的主要力道,但觀察六都熱銷行政區也可發現,交易主要集中在房價低基期的區域,這說明了自住買盤仍存在購買力不足的問題,換句話說,價格才是左右房市能否持續出量的關鍵。

最新發佈的國泰房地產指數也指出,相較於去年同期與上一季,今年第一季的房市表現皆呈現「價漲量穩」走勢,全台推案量也持續回溫,而觀察近4季的移動趨勢,雙北市的成交價已接近波段高點,其他地區成交價皆創新高,房市呈現價漲量穩結構,且銷售率穩定,未來房市應觀察供需與價量後續變化。

國泰房地產指數指出,台灣國內經濟成長呈現趨緩,內需已成為驅動經濟成長的主力,政策面已從打房轉變為激活內需產業為導向,在央行維持政策利率不變,以及各地方政府陸續舉辦土地標售,積極招商拚經濟下,行政院也積極推動台商回台投資方案,並加速推動都市更新業務,都有助於房市回穩。

就連一向被視為房市空頭司令的戴德梁行總經理顏炳立也認為,若不動產的價格調整夠快,房市就可以存活,今年若是能趁勢放量,房市就是真落底了。

然而,顏炳立指出,目前房市「蛋白區的房價還在從蛋黃區的價格修正中」,需要擔心的是盤整過後,剛性需求的買盤逐漸滿足了,當購買力再向下探底時,是否買氣與房價會再下降,賣方不要嚐到一點量增的甜頭就想把價格喊高,市場自我膨脹,只是自我感覺良好而已。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴則提醒,今年這波熱銷區房價止跌反彈的速度相當快,加上台商資金回流的趨勢明顯,讓不少想買房的民眾興起購屋念頭,但畢竟現階段的房市交易量能與價格走勢,仍與歷史高點時期存在一段落差,整體而言屬於緩和復甦格局,追高仍有相當風險,且須慎選購屋區段。

以房價明顯高出其他都會區許多的雙北市為例,因民眾的購屋負擔仍大,房價修正其實並未停止,至於雙北都會區以外的區域,因房價基期低,且購屋環境對消費者有利,確實是自住民眾的購屋好時機。

但即便如此,前進推案量大的重劃區買房仍須謹慎小心,尤其應避免選擇開價偏離行情甚多的建案,若是市中心生活機能成熟,或有重大建設動工題材的區域,則可擇優進場。

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