雞與牛的對話:房屋出售,土地共有人未必有優先承購權

出版時間:2019/06/16 18:08


簡松柏/台南高分院公設辯護人
 
雞大哥:「房屋出售,所坐落土地的土地共有人有優先承購權。」
牛小弟:「啥?牛ㄟ說:房屋出售,房屋坐落土地的土地共有人『不一定』有優先承購權。」

雞大哥:「但是,《房屋出售,土地共有人有優先承購權》一文報導說,依據《土地法》第104條第一項後段規定,房屋出賣時,『基地所有權人有依同樣條件優先購買之權』。」
牛小弟:「是的,確實有這個規定,但所指的具體案例呢?」

雞大哥:「不具名讀者問:『現有一塊土地共100多人共同持有,但40、50年前就被不良建商蓋公寓......若該土地上房屋要轉賣,是否可由土地持有人優先承購?』」
牛小弟:「很難想像!怎會有這種情形......這是40、50年前建商蓋公寓時越界建築所造成的結果?」

雞大哥:「有可能,不具名讀者第二個問題裡提到:『......本來就一直無權使用......。』」
牛小弟:「不曉得這所謂『無權使用』的具體情形......所以,就這個案例而言,實在難以回答土地(基地)共有人到底有沒有『優先購買之權』?」

雞大哥:「就以40、50年前建商蓋公寓時,越界建築,把公寓跨建在這筆土地上(自始無權占有這筆土地)來作討論吧。」
牛小弟:「好吧!牛ㄟ的答案是:房屋出售,土地共有人沒有優先承購權。」
雞大哥:「為什麼?《土地法》第104條第一項後段不是規定『房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權』嗎?土地共有人怎會沒有優先承購權?」 
 
牛小弟:「您看《土地法》第104條第一項前段的規定,前段規定說:『基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。』」
雞大哥:「那又怎樣?《土地法》第104條第一項後段所規定的,也就只有『房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權』,沒有附帶其他條件。」

牛小弟:「後段規定是接續前段規定而來。前段規定所指優先承購權人既以『地上權人』、『典權人』、『承租人』為限,那後段所指基地所有權人之優先承購權人,自然也是指著『地上權設定人(義務人)』、『出典人』或『出租人』說的......換言之,這個條文所指的優先承購權是以『基地』所有權人與『房屋』所有權人之間存在『地上權』、『典權』或『租賃』關係為前提條件(註:《民法》第104條第一項規定:『基地出賣時,承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有同樣條件優先購買之權。』也可以供作解釋本規定的參考)。」

雞大哥:「這是你的看法,那司法審判實務的見解呢?」
牛小弟:「司法審判實務的見解,以最高法院為例,如a.39年台上字第1313號民事判例要旨:『承租人代出租人出資建築房屋,既約明其房屋所有權仍屬於出租人,即與單純承租基地建築房屋,其房屋所有權屬於承租人之情形不同,自無土地法第一百零四條第一項之適用。』b.49年台上字第1546號民事判例要旨:『土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權,係指基地出租之情形而言,其基地係被占用者,自無該條項之適用。』c.70年度台上字第1538號民事裁判要旨:『土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權,係指地上權設定人、出典人或出租人,於地上權人、典權人或承租人之房屋出賣時,有依同樣條件優先購買之權,申言之,必須房屋所有人與基地所有人間,具有地上權、典權或租賃關係為前提要件。本件訟爭房屋所有人許00與基地所有人即上訴人間,並無地上權、典權或租賃關係存在,其對該房屋自難謂有優先購買權。』牛ㄟ的看法與司法審判時務的見解應該是吻合的。」

雞大哥:「所以咧?《房屋出售,土地共有人有優先承購權》就此部分的回答並不正確?」
牛小弟:「以越界建築、自始無權占為前提,就本案例而言,如前所述,牛ㄟ的答案是:房屋出售,土地共有人沒有優先承購權。即:公寓房屋出售時,讀者所提的『土地持有人』並沒有『依同樣條件優先購買之權』。」

【即時論壇徵稿】你對新聞是否有想法不吐不快?歡迎投稿本報即時論壇,對新聞時事表達意見。來稿請寄onlineopinions@appledaily.com.tw,並附真實姓名、職業、聯絡電話,一經錄用,將發布在《蘋果新聞網》即時新聞區,惟不付稿酬。請勿一稿兩投,本報有刪改權,當天未見報,請另行處理,不另退件或通知。
 

本新聞文字、照片、影片專供蘋果「升級壹會員」閱覽,版權所有,禁止任何媒體、社群網站、論壇,在紙本或網路部分引用、改寫、轉貼分享,違者必究。

下載「蘋果新聞網APP


有話要說 投稿「即時論壇」
更多

《論壇》

新聞