揭開新北市都更三箭神秘面紗

出版時間:2019/05/22 14:01

鄭岱倫/新北市政研究學會總幹事
 
翻遍各大公共政策論壇,就是沒有人真正探究新北市目前最重大的都更政策-都更三箭,這個相較對調整囤房稅(調至與大部分縣市相同)於建商利益有數十倍甚至上百倍的利潤的政策,在此希望能透過初步的討論,揭開都更三箭的神秘面紗,在未來的數年內,新北市的樓房將會蓋的越高,道路將會更擁擠,停車位會更不足,房價不見得會下跌,但是可以確定的是建商的口袋絕對會更充實又飽滿。
 
第一箭、加深以捷運帶動城市發展(TOD
 
新北市民都知道,捷運蓋到哪房價就漲到哪,只要是建案位於捷運附近價格馬上鍍金,就算明明離捷運很遠也要和捷運硬扯上邊,而該案房價所帶動的區域比價效應,就會連帶帶動該區域新舊屋的整體房價,建商利潤更高、市民也更買不起。
 
新北市所有捷運站附近早已沒有素地可供建築,而一般建商獲取暴利最常用的工具-容積移轉,也於2015年由新北市議會修正新北市都市計畫容積移轉許可審查要點,大幅限縮容積移轉限制,建商要從容移來獲益已經沒有過去豐碩,於是今年市府和建商便將腦筋動到都更身上。
 
過去新北市在102年起就曾推行捷運都更容積獎勵政策,但是考量到土地容受力與建商是否獲得暴利也僅敢給5~10%容積獎勵並逐年遞減,今年起新北市卻是直接將增額容積拉到50%,更將原本的7處捷運站擴大到21處,而神奇的容積獎勵計算方式,讓建商可以捐一坪賺超過一坪,甚至只需繳交代金免捐樓地板面積也可以獲得容積獎勵,反倒是市民參與都更分回卻一坪換不到一坪,在寸土寸金的捷運站周邊,每多一坪就是50~60萬的利潤,更何況一樓層就可能有數百坪樓地板面積破千萬的利潤。
  
第二箭、主幹道沿線都更
 
都更三箭第二箭就是主幹道沿線都更,如果都更建案不在捷運站附近也沒關係,只要是臨路有20公尺以上(新北市比比皆是),且基地規模在2000平方公尺以上(新北市比比皆是),同樣捐贈公益設施也可以獲得基準容積最高20%;而都市計畫工業區也適用此方案,神奇的是適用這個方案第一批的六大工業地都更的土城華南金、國泰人壽、全美綠能、勝仁針織、中華工程、安伯特實業廠房更新案都早在103年~106年就已申請進入都更程序且事業計畫皆已送件,在新北市都市計畫法施行細則修法後卻都能「朔及既往」的適用,也造成新北市主幹道的交通浩劫更加嚴重,或許合法但是合不合理,市民心中自然會有一把尺。
 
第三箭、防災都更
 
都更三箭第三箭就是優先針對違老建築加速都更,新北市制定了防災建築再生自治條例卻遭內政部退回,肇因於自行訂定的獎勵辦法優於中央母法且恐危害土地容受力,獎勵容積由原本的50%調降為40%與母法一致,新北市府卻能立即表示將透過「都市計畫程序」回補容積以彌補遭內政部降低容積的情形,不僅容積可以自己想怎麼調就怎麼調也毫不顧內政部最擔心的土地容受力,容積隨意調和囤房稅微幅調降孰輕孰重一比較便知道,更何況這些建案有部分也早在新北市防災建築再生自治條例前送件,如果真正考量居住正義和信賴保護,就更應該回歸到送件當時的法令來適用。
 
綜上所述,不斷的上調建商的容積誘因,且不論是否已送件皆一體適用,只會養成建商「那我再更慢一點都更到時候利潤會更高」的不良心態,再說都已依舊法試算出各戶配回的樓地板面積後,又因為法令可以「溯及既往」而多獲得的容積獎勵是應該回饋給住戶還是建商全拿更造成疑義。糖衣口號包裝著放寬建商利益的毒藥,對新北市房市和居住環境將更會有不利的發展,年輕市民也絕對不會因為這樣就買的起房。
 
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