雞與牛的對話:二房東,小心觸了詐欺罪

出版時間:2019/04/22 09:01

簡松柏/台南高分院公設辯護人 

雞大哥:「一個法律問答。讀者問的是:在不知情的情況下,向『二房東』簽約承租房子,現『屋主』想收回房子,在法律上我們可主張什麼權利嗎?」

牛小弟:「倒楣的房客。」
雞大哥:「是啊,『屋主』如果堅持,這位讀者『恐怕』也只能搬離,不能對『屋主』主張任何權利。」

牛小弟:「『二房東』的轉租一定違法嗎?
雞大哥:「未必。基於《民法》第四四三條第一項規定:『承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。』在符合這規定的條件之下,『二房東』的轉租不違法;但轉租的期限,一定是在原租約的有效期間之內。」

牛小弟:「看讀者的提問,『二房東』應該是不合法的轉租。」
雞大哥:「所以,『二房東』可能要倒楣了。」

牛小弟:「為什麼?」
雞大哥:「『屋主』可以與『二房東』提前終止租約。《民法》第四四三條第二項規定,承租人違反第一項規定,而將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。基於這個規定,最高法院37年上字第6886號民事判例要旨說:『租賃關係之成立與存續,係基於當事人間之信任,故租賃權通常為不得讓與之債權,如房屋之承租人未得出租人之同意,擅將租賃權讓與第三人時,其情形有甚於全部轉租,出租人自得終止租約。』」

牛小弟:「那還好,只是終止租約,『二房東』怎會可能要倒楣了?」
雞大哥:「不好!『二房東』可能要倒大楣了。除了要賠償讀者的損失之外,一旦有人提告,『二房東』就要吃詐欺罪的官司了。」

牛小弟:「說的也是。舉個例子來說吧!」
雞大哥:「高等法院100年度上易字第2824號刑事判決:『饒OO前向曾OO承租台北市大安區大安路O段O巷O號O樓店面經營服飾店,明知其與曾OO之代理人王OO簽訂之租賃契約有不得轉租之約定,亦明知連O及黃OO欲承租該店面係為經營服飾店而為營業使用,竟因需錢花用,而意圖為自己不法所有,於民國100年2月12日前1、2日,向至系爭店面察看屋況之連O及黃OO佯稱:其為系爭店面屋主云云,致使連O、黃OO陷於錯誤,誤認饒OO為有權出租之人,而於100年2月12日,由連O與饒OO簽訂房屋租賃契約,承租系爭店面,租期自100 年4月1日至102年3月31日,並約定保證金新台幣(下同)17萬元,租金每月56,500元,同時先交付56,500元之款項予饒OO......。』這是一個成立詐欺罪的具體案例。」

牛小弟:「牛ㄟ也提供一個案例的司法實務見解,高等法院100年度上易字第2990號刑事判決:『被告與告訴人簽訂前開轉租約,無非欲藉此獲取租賃契約中,出租人得向承租人收取之押租金及租金之利益;雖告訴人確有因前開轉租約而占有轉租店面,然其等間租賃契約之簽訂,乃係依憑被告之前開詐術行為;亦即,若無被告之詐術,本無本件轉租租賃契約之簽訂,當然亦無告訴人必須依約支付租金及押租金之情事。是以,被告主觀上確有以前開詐術行為,使告訴人陷於錯誤而與之簽訂轉租之租賃契約,並依據該轉租約向告訴人收取租金及押租金牟利之不法所有意圖,至為灼然。被告之辯護人主張告訴人已合法占有轉租店面之權利,實未受有任何損害,告訴人並非純然交付自己之物;本件被告違約轉租之行為,純屬民事紛爭等語,容有誤會。』」

雞大哥:「明知不得轉租,隱瞞不得轉租之事實而轉租;隱瞞租賃物係屬第三人所有,而為出租......這類行為成立《刑法》第三三九條第一項所規定的『意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金』詐欺罪,一旦提告,『二房東』就真的要倒楣了。」
 
 
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