張金鶚專欄:房租與房價的龜兔賽跑,合理嗎?

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出版時間:2018/06/15 00:08
台灣的屋主不重視租金收益,甚至空屋也不願出租,房屋成為投資商品,使得房價缺乏基本使用面的支撐,僅靠未來不確定性的預期增值所哄抬,房價的穩定性明顯不足,令人擔憂。資料照片

張金鶚/政治大學地政系特聘教授

最近因為房市不景氣,房屋買賣交易量明顯減少,房價略微下滑,購屋者預期房價持續下滑,部分轉買為租,使得租金略微上漲,引發弱勢租屋族的擔憂。長期以來,台北都會區的房價不斷大幅上漲,但租金只隨著物價小幅波動,並未明顯的增加,房租與房價兩者的變動猶如龜兔賽跑。

理論上租金要反映房價,隨著房價的提升,租金也會提高。惟租金受租約到期才能調整影響,兩者變動會有時間落差,但長期仍應維持穩定關係。然而在台灣兩者變動,經學術界長期研究,並沒有明顯的因果關係,顯示租買兩房屋次市場彼此相互影響不大。尤其台灣有8成的房屋自有率,租屋市場規模較小,租買兩市場相互調整替代功能有限。因此,在台灣雖然過去房價大幅上漲,租金卻沒有跟著大幅上升,兩者長期並非維持穩定關係。

面對台灣房租與房價呈現不穩定的龜兔賽跑關係,其背後的意涵值得探討。若理論上房租和房價應維持穩定關係,顯然在台灣若不是房租不合理,就是房價不合理,才會呈現房租並未隨房價漲跌變化。從房屋作為居住使用的本質來看,房租隨著物價小幅波動是合理且可以接受;而房價除了居住使用價值,更反映了投資商品價值,其中房價的預期增值大小是主要關鍵,由於房屋商品化結果,使得房價上漲遠大於房租上漲的不合理現象。

房地產投資決策分析重視房價租金比(稱為租金乘數,Gross Rent Multiple,簡稱GRM),若租金乘數較大,代表此個案的買賣投資價值較高,其居住使用價值較低,隱含租金無法支撐房價,此個案投資風險較大,不宜投資。以美國為例,其年租金乘數在6-8之間,長期維持穩定關係,當大於8表示此個案不宜投資,反之,小於6則可以投資。

反觀台灣,不同期間租金乘數差異很大,我們曾研究1993-2003年台北市的年租金乘數相對平穩,平均為29;最近透過2013~16年實價登錄及591租屋網資料,建立模型分析,發現台北市的年租金乘數隨著不同的區位、時機、產品約在45-65之間,平均高達50,其租金乘數差異很大,顯示房地產投資風險差異也很大。

相較於美國的租金乘數,台灣明顯房價偏高、租金偏低現象。換言之,台灣的屋主不重視租金收益,甚至空屋也不願出租,只關心房價變動的預期增值,房屋成為投資商品,使得房價缺乏基本使用面的支撐,僅靠未來不確定性的預期增值所哄抬,房價的穩定性明顯不足,令人擔憂,應予重視。

我們除了當前租金乘數過高的隱憂外,租金乘數隨著時間景氣的波動,呈現不穩定的成長波動,使得租金和房價兩者變動長期相互脫鉤,租買房屋市場彼此供需無法相互替代互補,租屋者永遠買不起房子,買屋者也不考慮租屋,背後反映負擔能力與有土斯有財的價值觀所致,如此造成房屋的租買選擇行為不易發生,長期房屋市場的公平與效率將受到扭曲,亦令人擔憂。

最後必須提醒,在台灣房租雖然相對房價便宜,但租屋環境品質不佳,特別隔間分租、違建不安全不合理的情況嚴重,加上租屋市場的黑市無效率,缺乏資訊,相對剝削弱勢族群的租屋權益。政府應優先積極改善租屋市場,確保租屋品質與租金透明;同時面對不合理的高房價,減少房屋商品化的投資誘因,避免房價脫離房屋的基本使用價值,才不會有房租房價龜兔賽跑的不合理現象。

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張金鶚

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