傻瓜,都更的問題不在信任,而在住戶想分回更多

出版時間:2018/04/27 13:46

胡偉良 /台北市、新北市老屋改建發展協會理事長
 
日前台北市政府推出都更再度享有10%時程容積獎勵,很多人在問「這樣就推得動都更嗎?」其實台北市容易推的都更案早完成,剩下的都很棘手,尤其以前的容積獎勵更多,還有增設車位獎勵20%、綠建築獎勵(銅級以上均可獎勵)、建蔽率...等等,甚至在郝龍斌市長時代還有加倍的容積率獎勵,最後卻連一案都沒成。更何況現在這些獎勵都已廢除,因此,這次再度推出的10%獎勵,能起多大作用?依筆者看,台北市政府這次宣示的意義大過於實質效益。
 
到底台灣都更為何都推不動?說穿了,關鍵就在「利益」二字!先前一些政府官員、學者、專家天真的以為是「信任感」問題,他們認為,居民不信任建商,所以才發起公辦都更,希望能給原屋主信任感。但實地去執行推動時,在與屋主洽談的過程中,發現比起信任感,屋主更在意的是「舊房子改建後能換回幾坪」,而且要求「換得的坪數越大越好」,才會有不少的老屋改建案,縱然政府出動了高官下場進行直接遊說,但其實效果還是不彰的原因。只要認清不論公辦或民辦,這是原住戶最關心的權益,也是最關鍵的核心問題。
 
除了住戶的整合困難外,現在許多建商也都因為無利可圖而不願進場實施,像台北市斯文里公辦都更、新北市永和大陳社區公辦都更,多次招標為何都以流標收場?講白了,就是怕做了會虧錢!尤其現在正值房價下修期,建商更不敢冒然進場。
 
話又說回來,都更的癥結在哪裡?就在於「改建後換回多少坪數的認知與共識」,只要無法解決這項共識,一切都會流於空談。
 
要如何解決?可分為兩個層面來看,第一、住戶分回的觀念必須修正,大多數人還停留在早期建商買斷老屋,賺取暴利的印象中,殊不知時代不同,屋主也不再是以前資訊不透明的屋主了。就如日前台北市長柯文哲表示,台灣的地主普遍在都更過程中缺乏成本概念,根深蒂固以為改建不用出錢,現在都更已是全民運動,舊屋換新屋,拆除與營建事務複雜又專業,當然有相關成本產生,哪有可能不用錢?
 
第二、台北市的都市計劃有必要重新檢討,現在台北市住宅區的容積獎勵只有225% ,遠比新北市的300%來得少,如此,每戶可以分得到的獎勵很小,因此,要達到住戶一坪換一坪的要求就更加困難了。
 
所以,現在建商和住戶都應該持著微利的心態,不再把改建想像成發財的機會,以共同改造新環境,提昇生活品質為主旨。
 
最後,筆者提醒各位,以前都更會顯得獲利豐碩,主要是因為那是在房價上漲時期,因為很多都更案在興建期間的房價不斷飇漲,如今房價上漲之勢不再,如果依然抱持著和過去一樣的思維,想靠老屋改建來致富,那改建之路就又是漫漫長路了。
 


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