劉黎兒專欄:陸客爆買也爆賣,引發日本房產大崩盤

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建立時間:2017/08/31 00:10
陸客爆買至今支撐塔層大廈市場,如今要爆賣撤資,恐引爆房產大崩盤。劉黎兒攝影

劉黎兒/旅日作家
 
到2020奧運還有3年,但是從去年秋天起,就已經傳出前幾年爆買日本房產的陸客等已經開始在脫手東京灣岸地區的房產了,最新一期的《週刊現代》更是以封面故事踢破最近表面化的陸客爆賣房產狀況,並指出已開始引爆日本房產的大崩盤,加上從一些華人投資客或日本房產業者確認到狀況,的確如此,陸客大舉拋售自己幾年前搶訂的塔層大廈,甚至賠點訂金也不在乎,因為他們認為日本房產無利可圖了。
 
陸客開始爆買日本房產主要在2012年安倍經濟學大吹泡沫開始急遽上升,2015年達到尖峰,原本預期2020東京奧運的暴漲,2016年其實就已經開始收手了,在2017年的現在就忍不住,甚至不顧一切就只想脫手了,許多條件非常好的塔層大廈,如果屋主是陸客居多的「中國大廈」那就已經變成「爆賣大廈」了,一棟大廈有幾十戶都要拋售,就會更難賣出,一個月要成交一戶也不容易。
 
陸客或台灣有錢人都想拋售手頭擁有的塔層大廈,在日本業界引起震撼,《週刊現代》報導指出業界認為這是今年「夏天的怪談」,令人毛骨悚然;我遇過幾位華人投資房產的人,真的是從去年年底就開始說想脫手,主要原因是日本房產投資不如傳說中的高獲利,而且日圓跟當初採購時,跌了二成,匯兌上的風險也吃夠了。
 
為何陸客或其他港台等投資者會爆賣呢?尤其最為迫切的是陸客,理由很多;像是許多陸客原本都只付訂金押了數十戶等,現在這些在二、三年前押的塔層大廈都相繼完工交屋了,因此陸客想趕在剛交屋、房子還算鮮美時趕快脫手,因此也有大廈即將交屋,就湧出上百戶要脫手,也出現因為無法馬上脫手,陸客屋主就連訂金也放棄而解約的;這種情形在東京灣岸如豐洲等跟奧運景氣相關的地區最為嚴重。
 
陸客跟我幾位台灣朋友一樣,發現日本房產的利潤並未如業者宣傳的那樣好,主要是日本租賃市場是飽和的,沒有需要,空屋千萬戶,無法期待房租上漲,結果買再好的地區的大廈,出租時也不斷降價,加上維持費如管理費、修繕基金以及稅金昂貴,每次換房客就又要重新裝潢等,花費驚人,折舊又高,過沒兩三年,要脫手時,只能當中古物件賤賣,得不償失。
 
許多陸客原本是打算買灣岸地區塔層大廈,拿來當所謂「民泊」的民宿用,但民泊引發治安或衛生秩序管理問題,許多塔層大廈的居民管理組合(委員會)都訂定了禁止民泊的規則,因此想要當高級民宿營利的夢想落空,也想趁日本塔層大廈行情還沒崩盤前脫手,但是大家想法都一樣,同時一起爆賣時,後果就不堪設想了。
 
尤其房地產價格是很敏感的,一旦開始跌,大崩盤總比想像的要來的快多了;另外一個爆賣加速的危機是日本對於房產若在買入的5年內脫手的話,就會對獲利課以39%重稅,超過5年就變成20%%,因此就算當初買價不高的陸客也想在滿5年就脫手,因此今年起也正好是滿5年脫手危機年,爆賣熱潮現在才要開始。
 
《週刊現代》分析指出,因為日本現在支撐房地產行情的是塔層大廈的投資物件,而支撐塔層大廈的是以陸客為主的外資,這是人口不斷減少而欠缺實績的日本房產市場唯一的熱錢,如果消失的話,可以想像市場將從腳底崩盤;像是今年6月中古住宅大廈的賣價已開始崩跌,是最近4年來首次出現比去年同月低的,想要賣的人都判斷現在不能不脫手了,市場風向已經變了,連REIT(不動產投資信託)雖然有日本銀行投入900億日圓,但從年初開始也下跌了。
 
最近對日本房產不利的不僅是日本經濟沒起色,讓陸客看衰日本房市潛力而爆賣撤退;其它讓外資不安的也還有北韓飛彈不斷飛過日本上空,也讓人覺得日本風險本身很大;陸客或外資集中的灣岸或是青山、赤坂、麻布等所謂三A(地名發音A開頭)地區也將跟著暴跌,甚至至今陸客也爆買的其他城市如京都、大阪、名古屋等也將遭波及,首當其衝的則是許多投資於出租專用木樓、公寓的人,房租收入將會大減、房產價值也大跌,會出現不少破產者;房產大崩盤.未必全是壞事,我親耳聽到日本有良心的房地產業者對想買房自己住的人表示「不出一年,房產就會崩盤,想買的話,那以後再買吧!」

陸客爆買也爆賣最多的東京灣岸地區房產。劉黎兒攝影

東京灣岸地區房產不斷開工。接近完工的也很多,陸客大舉想脫手手裡押的房。劉黎兒攝影

最新一期的《週刊現代》以封面故事報導了陸客爆賣塔層大廈的恐怖現象。劉黎兒攝影


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